Una hipoteca firmada en 1999 y una reclamación que el banco consideraba prescrita ha vuelto. El Tribunal Supremo acaba de decir que no, y la razón afecta a cualquiera que tenga, o haya tenido, un préstamo hipotecario de los de antes.
El caso
La hipoteca se contrató con la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, que años después se integró en Bankia y, finalmente, en CaixaBank. Como ocurría en muchas hipotecas de los noventa y de los primeros años 2000, la escritura trasladaba al cliente todos los gastos de la operación: notaría, registro, gestoría y tasación. Además incluía una comisión de apertura y una cláusula de intereses de demora.
La prestataria acudió a los tribunales años después. El Juzgado de Primera Instancia número 25 bis de Valencia estimó sustancialmente su demanda y condenó al banco a devolver, entre otras cantidades, 228,39 euros de notaría, 114,43 de registro, 78,43 de gestoría, 146,41 de tasación y 730,23 de comisión de apertura, con intereses legales y costas.
En 2021, la Audiencia Provincial revocó parte de esa decisión. Entendió que la acción para reclamar la devolución de esas cantidades había prescrito.
Qué dice el Supremo
En la sentencia 603/2026, de 20 de abril, la Sala de lo Civil corrige a la Audiencia y recupera la condena de primera instancia. El argumento central es cuándo empieza a contar el plazo de prescripción.
El Tribunal rechaza que el plazo arranque el día en que se pagaron los gastos o el día en que se firmó la hipoteca. Solo puede empezar cuando el consumidor pudo conocer razonablemente que la cláusula era abusiva. Y añade un matiz decisivo: corresponde al banco acreditar que el cliente estaba en condiciones de saberlo antes. En este caso, la entidad no lo logró.
La Sala se apoya en la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que exige a los consumidores una protección efectiva frente a las cláusulas abusivas, y en la jurisprudencia que el propio Supremo ya venía fijando.
La comisión de apertura, un tratamiento distinto
La sentencia separa dos tipos de partidas. Los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación se abonaron a profesionales externos. La comisión de apertura, en cambio, la cobró directamente el banco.
Por eso, cuando la cláusula de la comisión se declara abusiva, la devolución del dinero es un efecto inherente a la propia nulidad, previsto en el artículo 1303 del Código Civil. No hace falta ejercitar una acción independiente para recuperarla y, en consecuencia, el Supremo no aprecia prescripción respecto de esa partida.
Ojo con el alcance. El Tribunal recuerda que las comisiones de apertura no son abusivas por sistema. Cada caso exige comprobar si la cláusula superó el control de transparencia y si respondía a servicios efectivamente prestados por la entidad.
Por qué importa más allá de este caso
Las cantidades de este litigio son modestas: algo menos de 1.300 euros entre gastos y comisión, además de intereses y costas. Pero el criterio no lo es.
Durante años, mucha gente ha dado por perdida la posibilidad de reclamar los gastos de una hipoteca antigua, sobre todo si ya la había terminado de pagar. Esta sentencia matiza esa idea con claridad. El paso del tiempo, por sí solo, no basta para que el banco se libre de devolver. Tiene que demostrar que el cliente podía saber, antes de reclamar, que la cláusula era abusiva. Es una prueba nada sencilla para la entidad, porque obliga a acreditar algo que no suele constar en ningún expediente: lo que el consumidor sabía y desde cuándo.
Y la reclamación puede plantearse aunque el préstamo haya sido amortizado o cancelado.
Qué revisar si tienes una hipoteca de esa época
Hay tres cosas que conviene mirar en la escritura. Primero, si existe una cláusula que traslada al cliente la totalidad de los gastos de formalización. Segundo, si el contrato incluye una comisión de apertura y qué servicios decía retribuir. Tercero, si hay cláusulas de intereses de demora, que en este caso también fueron objeto de análisis.
Cada hipoteca es distinta, y no todas las cláusulas resultan abusivas. Pero revisar el contrato es el único modo de saberlo.
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